Koszt wyceny mieszkania to często niemała kwota, ale niejednokrotnie pozwala oszczędzić znaczne sumy pieniędzy. To inwestycja w oszczędność. W jaki sposób? Chodzi między innymi o różnice między realnymi cenami transakcyjnymi, a widocznymi w Internecie cenami ofertowymi. Wiedza o tym, po ile tak naprawdę kupowane są mieszkania, pozwala sprawniej zarządzać własnym budżetem i uniknąć oszustwa.

Co wpływa na wycenę mieszkania?

Jest wiele czynników kształtujących koszty wyceny. W znacznej mierze wpływa na nią sposób jej przeprowadzenia oraz rodzaj nieruchomości. Przykładowo, więcej zapłaci przedsiębiorca chcący ocenić wartość lokali komercyjnych czy działek gruntowych, niż rodzina z dziećmi, przygotowująca wycenę dla banku. Droższe będzie urzędowe szacowanie wartości, niż wyceny online. Inaczej będzie wyglądać wycena pod kątem spadku, zachowku, podziału nieruchomości czy klasycznej sprzedaży. Dlatego przed podjęciem decyzji o sposobie wyceny, najlepiej sprawdzić czy prawo nie narzuca konkretnych obowiązków.

Koszt wyceny mieszkania. Wycena bezpłatna?

W Internecie można znaleźć tak zwane wyceniarki online. Sonar jest jedną z nich. Są to strony www, na których znajdują się informacje o cenach ofertowych, posegregowane wedle adresów. Można na przykład sprawdzić jaki jest średni koszt m2 na ul. Szczęśliwickiej 2 i jak ma się do średnich cen w dzielnicy oraz generalnie w Warszawie. Taka wycena jest darmowa, bo nie jest tworzona specjalnie dla zainteresowanej osoby. Pozwala jedynie zorientować się w cenach wyjściowych, bez konieczności przeglądania mnóstwa ofert na portalach ogłoszeniowych. Dostęp do dokładniejszych danych, wraz z cenami transakcyjnymi oraz porównaniem lokali pod kątem ich powierzchni, piętra, liczby pokojów i roku budowy możliwy jest w ramach bezpłatnej konsultacji. Darmowa wycena mieszkania online jest dobrym rozwiązaniem na początek, gdy chcemy poznać uśrednione ceny na rynku i rozeznać się w ogólnych kosztach. W wielu przypadkach nie obejdzie się jednak bez rzeczoznawcy majątkowego.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

Ile kosztuje wycena rzeczoznawcy?

Rzeczoznawca majątkowy działa wedle ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Postępuje wedle instrukcji, tworząc operat szacunkowy, ale ceny ustala samodzielnie. Ogólną zasadą jest to, że najtańsze w wycenie są mieszkania. Dodatkowo, taniej wychodzi oszacowanie wartości kilku lokali, niż jednego. Często rzeczoznawca z większym doświadczeniem, żąda większych stawek, niż osoba, która od niedawna pracuje w zawodzie.

Przykładowy uproszczony cennik rzeczoznawcy:

  • Mieszkanie (nieruchomość lokalowa): 500-900zł

  • Dom jednorodzinny: 600-1200zł

  • Działka pod budownictwo rodzinne: 500-800zł

  • Budynek wielorodzinny: od 1500zł

  • Lokal użytkowy (komercyjny): 600-1200zł

  • Budynek biurowy: od 1800zł

Wiele cen ustalanych jest indywidualnie. Dodatkowo na koszt wyceny wpływają takie czynniki jak:

  • nietypowy charakter nieruchomości (trudność z porównaniem jej do innych lokali),

  • złożoność (np.: działka z kilkoma budynkami),

  • skomplikowana sytuacja i trudność w wycenie (m.in.: przy nieruchomości w trakcie budowy),

  • niejasna sytuacja prawna,

  • odległość od biura rzeczoznawcy,

  • konieczność zrobienia znacznie pogłębionej analizy.

Większość rzeczoznawców zgadza się na negocjowanie stawek, dlatego zakres cenowy jest bardzo szeroki. Można zorientować się w stawkach w swojej okolicy, bo specjaliści udostępniają cenniki na swoich stronach.

Wycena nieruchomości. Bank też stawia wymogi

Nieco inaczej wygląda wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego. Bank wymaga oszacowania wartości mieszkania i przygotowania urzędowego dokumentu o tym zaświadczającego. Taką rolę pełni właśnie operat szacunkowy. W tym zakresie każda instytucja finansowa rządzi się swoimi prawami. Niektóre banki, jak na przykład PKO Bank Polski przy wycenie lokali do 300 000 zł polegają na opinii własnych ekspertów i pobierają za to opłatę w wysokości kilkuset złotych. Z rzeczoznawcami współpracują dopiero powyżej tej kwoty. Inne za każdym razem zlecają wyceny rzeczoznawcom majątkowym. Składając wniosek o kredyt hipoteczny, można spotkać się z dwoma sytuacjami szacowania wartości nieruchomości. Każdy bank ma własną listę rzeczoznawców, których operaty szacunkowe akceptuje oraz prawdopodobnie czarną listę osób, które zawiodły w przeszłości, lecz dalej wykonują swój zawód. PKO BP, mBank i Citi Handlowy nie przyjmują zewnętrznych wycen. Potencjalny kredytobiorca zobowiązany jest wykupić tę usługę w banku, w przypadku mieszkania zwykle jest to koszt rzędu 400-500zł. Reszta banków, czyli: Alior, Deutsche Bank, BGŻ BNP Paribas, ING Bank Śląski, Millennium, BOŚ Bank, PEKAO Bank Hipoteczny, PEKAO S.A, Raiffeisen Polbank, Eurobank i BZ WBK, pozwala na dostarczenie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę wybranego przez klienta. Ma to tę korzyść, że taki dokument można wykorzystać w kilku wnioskach kredytowych – przez okres 12 miesięcy. W tej sytuacji można też dogadać się z rzeczoznawcą, przedstawić mu cel wyceny i poprosić o uwzględnienie konkretnych czynników. Najlepiej, gdy cena w operacie jest wyższa niż cena transakcyjna. Wtedy przyznany kredyt będzie nieco większy i prawdopodobnie starczy też na remont.

Wycena nieruchomości przez pośrednika

Pośrednik, któremu zleca się sprzedaż mieszkania, może też zająć się jego wyceną. Każdego dnia obserwuje zmiany na rynku nieruchomości, orientuje się w cenach transakcyjnych i ofertowych, a do tego ma dostęp do rejestrów i systemów transakcyjnych oraz wie, jakie metody stosować, by adekwatnie wyceniać mieszkania. Zwykle usługa wyceny mieszkania wliczona jest do prowizji, którą pobiera. W pośrednictwie nieruchomości funkcjonują prowizje procentowe, zwykle jest to od 2 do 3% wartości nieruchomości czy transakcji.

Koszt wyceny mieszkania zależy od wielu czynników

Pomimo tego, że na stronach rzeczoznawców czy banków widnieją cenniki, to koszt oszacowania wartości nieruchomości zawsze wyceniany jest indywidualnie. Za darmo można przejrzeć zestawienia i wyceny na stronie Sonar lub wybrać się na konsultację z rzeczoznawcą. Potem wszystko podlega negocjacjom i zależy od celu, rodzaju nieruchomości i sposobu wyceny.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1

Zobacz też