Wyjaśniamy pojęcia najmu zwykłego oraz okazjonalnego. Ponadto w artykule zamieszczamy wskazówki do formułowania umowy najmu, bezpiecznej dla obu stron

Najem zwykły a najem okazjonalny - różnice

Przystępując do wynajęcia własnego mieszkania osobom trzecim, zawrzemy z przyszłym lokatorem umowę najmu. Zgodnie z polskim prawem cywilnym oznacza to, że zamierzamy oddać przedmiot najmu (mieszkanie lub pokój) do używania najemcy (czyli lokatorowi) na czas określony lub nieokreślony (na przykład na dwa lata) za wynagrodzenie w postaci czynszu (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Wyróżniamy dwie podstawowe formy najmu: najem zwykły i najem okazjonalny.

Najpopularniejszą formą najmu w Polsce jest najem zwykły. To standardowa umowa cywilno-prawna, której przepisy reguluje Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Zawiera ona spis praw i obowiązków dotyczących wynajmującego i najemcy. Do spisania umowy tego typu nie potrzebujemy notariusza. Najem zwykły, podlegając wyżej wymienionym przepisom, jest umową chroniącą prawa lokatorów w sytuacjach spornych. W przypadku najemców, którzy nie opłacają terminowo czynszu i nie chcą opuścić lokalu mieszkalnego, wynajmujący może mieć problemy z ich eksmisją - procedurę prowadzi sąd, a lokatorom może przysługiwać prawo do lokalu socjalnego i może ich obejmować okres ochronny.

Mniej popularnym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Taka umowa ma specjalną konstrukcję i nie stosują się do niej wyżej wymienione przepisy. Najem okazjonalny jest zawierany na maksymalnie 10 lat, właściciel lokalu nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu mieszkań, a ustalenia zawarte w umowie muszą być zebrane w formie pisemnej. Taki rodzaj umowy chroni prawa wynajmującego - procedury eksmisji nie prowadzi sąd. W przypadku najmu okazjonalnego fakt zawarcia umowy musi być zgłoszony do urzędu skarbowego w terminie do 14 dni od daty rozpoczęcia najmu - inaczej nie będziemy mogli skorzystać z ułatwień wynikających z takiej formy umowy i całość będzie traktowana jako najem zwykły.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Najważniejsze elementy, które muszą się znaleźć w każdej umowie najmu, to sprecyzowanie, co jest przedmiotem wynajmu i postanowienia dotyczące czynszu. Dodatkowo warto zadbać o zapisy regulujące prawa i obowiązki zarówno wynajmującego jak i najemcy. W umowie należy zawrzeć następujące informacje:

  • dane najemcy i wynajmującego (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu tożsamości)

  • precyzyjne wskazanie przedmiotu wynajmu, w przypadku mieszkania są to: adres, ilość pomieszczeń i opis wyposażenia

  • zobowiązanie wynajmującego do przekazania lokalu do użytkowania na czas określony lub nieokreślony

  • zobowiązanie się najemcy do opłacania czynszu

  • określenie wysokości czynszu, opłat dodatkowych i terminu oraz formy płatności

  • wysokość kaucji zabezpieczającej (nie wyższa niż 12 wysokości czynszu określonego w umowie)

  • czas trwania umowy (jeżeli czas trwania umowy jest określony, to należy wskazać pierwszy i ostatni dzień jej trwania)

  • okres wypowiedzenia. Jeżeli umowa jest na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenia nie został sprecyzowany, przyjmuje się, że wynosi on:

  • 3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płacony w okresach dłuższych niż miesiąc-. miesiąc od końca miesiąca kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płacony co miesiąc
  • 3 dni naprzód, jeżeli czynsz jest uiszczany częściej niż co miesiąc
  • 1 dzień, jeżeli najem jest dzienny

Ponadto, w przypadku najmu okazjonalnego, do umowy muszą zostać dołączone następujące dokumenty: - Oświadczenie najemcy o dobrowolnym podaniu się egzekucji i zobowiązanie się do wydania i opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy.

  • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po opuszczeniu wynajmowanego lokum. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania w innym lokalu, musi przedstawić nowe wskazanie wraz z oświadczeniem właściciela lokalu, w terminie do 21 dni o dnia utraty możliwości zamieszkania.

  • Oświadczenie właściciela lokalu, o którym mowa w poprzednim punkcie, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkałych.

Dokumenty na żądanie wynajmującego mogą być poświadczone notarialnie. W interesie wynajmującego jest, by oświadczenia były podpisane nie tylko przez najemcę, ale też inne osoby, które będą zamieszkiwać lokal. W przeciwnym wypadku przy eksmisji będą je obowiązywać przepisy o ochronie praw lokatorów. W umowie warto również zawrzeć klauzulę umożliwiającą wcześniejsze rozwiązanie najmu. W przypadku umów zawieranych na dłuższy okres czasu istotne jest zawarcie informacji o ewentualnych zmianach w wysokości pobieranych opłat.

Wzory umów najmu

Umowę najmu warto przygotować według sprawdzonego wzoru. Wzory umów można znaleźć w wielu miejscach, m. in.:

Umowę należy dostosować do konkretnej sytuacji i wynajmowanego lokalu. Umowa najmu okazjonalnego jest oczywiście zawierana w obecności notariusza, który zweryfikuje jej zapisy.

Wypowiedzenie umowy najmu

Wydawało by się, że nie ma nic prostszego od wypowiedzenia umowy najmu. Najem jest wypowiadany przez którąś ze stron i przy zachowaniu terminu wypowiedzenia najemca zwalnia lokal. Ważne, by pamiętać, że wypowiedzenie składa się w formie pisemnej. Jednak czasem mamy do czynienia z sytuacjami spornymi lub niejasnymi, gdzie zastosowanie mają inne przepisy.

Pierwszym przykładem takiej sytuacji jest wypowiedzenie umowy, gdy najemca nie dotrzymuje jej warunków. Ma to miejsce kiedy: Najemca wykorzystuje mieszkanie niezgodnie z umową lub z przeznaczeniem lokalu, dopuszcza do szkód, zniszczeń lub narusza porządek domowy. W takiej sytuacji najemcy należy przedstawić upomnienie na piśmie przed wypowiedzeniem umowy. Najemca zalega z opłatą czynszu za trzy okresy płatności. Po przedstawieniu wezwania do zapłaty i braku jej uregulowania w ciągu miesiąca następuje wypowiedzenie umowy najmu. Najemca wynajmuje lub oddaje lokal do użytkowania osobom trzecim bez wiedzy i zgody właściciela.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego może mieć miejsce również, gdy lokal musi być zwolniony z powodu konieczności remontu lub rozbiórki budynku.

W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, jeżeli nie ujęto w niej dodatkowych klauzuli regulujących terminy wypowiedzenia umowy, stosuje się przepisy ustawy o prawach lokatorskich (zazwyczaj umowa musi być wypowiedziana miesiąc naprzód przy miesięcznym opłacaniu czynszu). W przypadku umowy na czas określony, jeżeli nie zadbaliśmy o odpowiednie zapisy, strony nie mają możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy i wygasa ona po terminie na jaki była zawarta.

Eksmisja

Co robić, kiedy sprawdzi się najgorszy scenariusz i najemca nie chce opuścić lokalu mimo wypowiedziana lub wygaśnięcia umowy najmu? W przypadku najmu zwykłego sprawa jest skomplikowana - po wypowiedzeniu umowy należy wnieść pozew o eksmisję w sądzie rejonowym właściwym dla zamieszkania osoby eksmitowanej. Sąd orzeka o opróżnieniu lokalu i czy osobie eksmitowanej należy się lokal socjalny. W kolejnym kroku sprawę kieruje się do komornika, który wykona nakaz eksmisji. Ma to miejsce tylko pod warunkiem, że osoba eksmitowana ma prawo do innego lokalu, który może zamieszkać lub przyznany jej został lokal socjalny. Lokale socjalne przyznaje gmina na wniosek komornika i ma na to 6 miesięcy. Dodatkowo należy zaznaczyć, że eksmisja nie może zostać wykonana w terminie od 1 listopada do 31 marca.

W przypadku najmu okazjonalnego procedura eksmisji jest prostsza i szybsza. Jeżeli lokator nie opróżnił mieszkania, wynajmujący wręcza najemcy poświadczone notarialnie żądanie opuszczenia lokalu. Takie żądanie musi zawierać: sprecyzowanie właściciela i najemcy wskazanie na umowę najmu, z której wynika żądanie zwolnienia lokalu termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają zwolnić i opróżnić lokal - nie krócej niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Po upływie terminu zwolnienia lokalu, właściciel mieszkania może złożyć do Sądu Rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku należy załączyć:

  • kopię żądania opróżnienia lokalu

  • dowód dostarczenia żądania najemcy

  • potwierdzenie praw własności lokalu

  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.

Sąd nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, która stanowi dla komornika podstawę do wszczęcia eksmisji.

Eksmisja lokatora nie anuluje jego zadłużenia, jeżeli jej powodem było nieopłacanie czynszu. Warto zauważyć, że eksmisja nie jest w żaden sposób zależna od zameldowania lokatora w wynajmowanym lokalu - jeżeli umowa najmu wygasła lub została wypowiedziana, najemca i tak jest zobowiązany zwolnić mieszkanie, niezależnie od przynależności meldunkowej.

Podatek od najmu

W przypadku umów najmu podstawą do opodatkowania jest czynsz wymieniony w umowie najmu. W przypadku najmu prywatnego, możemy rozliczać się na zasadach ogólnych (18 lub 32% od dochodu, w zależności od jego wysokości) lub ryczałtowo (8,5% od przychodu). W przypadku tej drugiej formy, musimy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Takie oświadczenie musimy złożyć nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, kiedy pierwszy raz uzyskaliśmy przychód lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnięto w grudniu.

Jeżeli rozliczamy czynsz jako najem w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, możemy skorzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych (18 lub 32% od dochodu, w zależności od jego wysokości) lub podatku liniowego ( 19% od dochodu).

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 2

Zobacz też