Wycena mieszkania może wpłynąć na stratę pieniędzy, większy zarobek lub dużą oszczędność. Dlatego tak ważne jest, by była poprawnie przeprowadzona. Istnieje kilka podstawowych sposobów wyceniania wartości nieruchomości. Niektóre są łatwe i przyjemne, inne wymają własnego wkładu finansowego lub wertowania rejestrów cen. Podpowiadamy, jak usprawnić ten proces.

Po co potrzebna jest wycena nieruchomości?

Powodów jest kilka. Najczęściej wycenę tworzy się przed kupnem lub sprzedażą nieruchomości po to, by ustalić realną jej wartość i zaproponować odpowiednią kwotę. Warto pamiętać, że różnica między ceną ofertową a transakcyjną może wynieść nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do wyceny często bowiem dodaje się ok. 10% na poczet przyszłych negocjacji. Stawka widoczna w ogłoszeniach na portalach nieruchomości jest więc o wiele wyższa niż realna cena sprzedaży. W takich przypadkach w zupełności wystarcza samodzielna wycena nieruchomości. Bardziej oficjalny, urzędowy charakter ma oszacowanie wartości mieszkania pod kątem spadku, zachowku, darowizny, amortyzacji lokalu, kredytu hipotecznego czy zeznania majątkowego. Wtedy niezbędny jest rzeczoznawca majątkowy.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

Jak obliczyć wartość mieszkania? Ogłoszenia internetowe na początek

Opcje są dwie. Samodzielne przeglądanie i porównywanie ogłoszeń online lub skorzystanie z portali z wycenami, takich jak SonarHome.

W internecie dostępne są tysiące ofert kupna nieruchomości, zawierające podstawowe dane na temat lokalizacji, standardu lokalu, jego wyposażenia i ceny. Można też obejrzeć mieszkania na zdjęciach i porównać je na bazie subiektywnych wrażeń. Popularne strony z ogłoszeniami to domiporta.pl czy otodom.pl. Ogłoszenia online dają pewne wyobrażenie na temat cen na pierwotnym i wtórnym rynku nieruchomości, ale niosą ze sobą kilka pułapek. Po pierwsze, bez odpowiednich narzędzi do tworzenia cenowych analiz porównawczych trudno określić, jak jedno mieszkanie ma się do drugiego. Jedna osoba wystawi na sprzedaż kawalerkę dużo taniej, ponieważ zależy jej na czasie lub M obciążone jest hipoteką. Inna wyceni swoją nieruchomość drożej ze względu na niedawny remont czy wartość sentymentalną.

Na cenę wpływa też „lifting” mieszkania, czyli home staging. Agencje nieruchomości często oferują swoim klientom przygotowanie lokalu do sprzedaży – dekorują wnętrza, by wyglądały lepiej, ciekawiej i nowocześniej. Takie niewielkie zmiany wpływają na wzrost cen nawet o 10%, a sprzedaży o 40%. Dodatkowo na portalach brakuje informacji na temat realnych cen transakcyjnych. Widoczne stawki to oferty wyjściowe, które niemal zawsze są negocjowane. Wielu sprzedających nieruchomość popełnia błąd, uznając ceny ofertowe za kwoty kupna/sprzedaży. Wybierają mieszkanie podobne do swojego, do ceny dodają 10%, a potem załamują ręce, bo nie ma chętnych na zakup nieruchomości. Ogłoszenia internetowe są dobrym punktem wyjścia, ale jednocześnie mocno zaburzają obraz. Dlatego lepiej sięgnąć do bardziej rzetelnych źródeł.

Bezpłatna wycena nieruchomości online, czyli portale z wycenami

Portale z wycenami, takie jak SonarHome, to firmy, które tworzą wyceny nieruchomości w określonych lokalizacjach. Biorą pod uwagę położenie mieszkania, metraż, liczbę pokoi, stan lokalu oraz rok budowy. Bezpłatne wyceny dostępne są na stronie i zawierają szacowane ceny za mkw. pod konkretnym adresem, a także ich porównanie do średnich stawek w mieście oraz dzielnicy. Znajdują się tam też informacje o odległości od centrum. Są to gotowe zestawienia i porównania cen ofertowych. Dokładniejszą analizę można uzyskać, wypełniając ankietę online na stronie głównej SonarHome. Jest to szczególnie pomocne wtedy, gdy właściciel ma na oku mieszkanie w konkretnym bloku czy pod konkretnym adresem i chce dowiedzieć się, jaka jest realna wartość sąsiadujących nieruchomości. Ceny transakcyjne można poznać w ramach darmowych konsultacji. Co ważne, w tym wypadku wyliczenia bazują właśnie na nich, a nie kwotach ofertowych. Dane wyciągnięte są z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, z systemów transakcyjnych, a także z operatów szacunkowych.

Wycena mieszkania przez pośrednika

Oszacować wartość mieszkania można również za pośrednictwem agencji nieruchomości. Jest wtedy bardziej profesjonalna, ale wciąż nie ma statusu oficjalnego dokumentu urzędowego. Dlatego sprawdzi się wtedy, gdy właściciel chce sprzedać lub kupić mieszkanie. Pośrednik jest na bieżąco ze zmianami na rynku nieruchomości. Orientuje się w trendach, wie, co wpływa na cenę i czego ludzie poszukują, oraz jakie czynniki warto wziąć pod uwagę. Poza obszernym know-how, ma też dostęp do systemów transakcyjnych, ksiąg wieczystych, rejestrów cen, planów miejscowych, więc pomaga wycenić mieszkanie w oparciu o realne ceny sprzedaży i prawdziwą sytuację na rynku. Dobry pośrednik zna profesjonalne metody wyceny. Może stosować klasyczną analizę porównawczą lub metodę dochodową. Ta druga polega na określeniu szans zarobku na lokalu np. przy jego wynajmie. Agencje nieruchomości pobierają prowizje za pośrednictwo. Nawet, gdy jest to 3%, to przy mieszkaniu o wartości 200 000zł, klient będzie musiał zapłacić 6 000 zł.

Kto wycenia mieszkanie do zachowku, spadku lub kredytu?

Rzeczoznawca majątkowy. Jest to urzędnik, biegły z uprawnieniami do sporządzania operatu szacunkowego, czyli oficjalnego dokumentu definiującego wartość rynkową mieszkania. Jego ekspertyza jest wymagana przez banki udzielające kredytu hipotecznego czy przez prawników, działających w sprawie spadku i zachowku. Ustalona przez niego wartość mieszkania uznawana jest za najbardziej adekwatną, kompleksową oraz biorącą pod lupę wiele czynników, takich jak plany zagospodarowania przestrzennego, ceny transakcyjne starannie dobranych mieszkań o podobnych warunkach, zmiany na rynku nieruchomości czy położenie lokalu.

Jak wycenia mieszkanie rzeczoznawca?

Prawo określa, jak ma wyglądać operat szacunkowy i w jaki sposób ma być sporządzony. Rzeczoznawca może wybrać jedną z dostępnych metod. Najpopularniejsza jest analiza porównawcza, która polega na zestawianiu ze sobą mieszkań o bardzo podobnych parametrach, takich jak lokalizacja, piętro, metraż, liczba pokoi czy ceny transakcyjne. Przykładowo, rzeczoznawca porównuje 20 lokali i w ten sposób ustala średnią, minimalną oraz maksymalną cenę za mkw. Korzysta przy tym z rejestrów cen, z ksiąg wieczystych, z planów miejscowych, z ewidencji ludności i z innych oficjalnych dokumentów, danych oraz statystyk. Bierze też pod uwagę wskaźniki cen, analizując zmiany w cenach na przestrzeni lat. Mniej popularna jest metoda dochodowa, w której wartość nieruchomości określa się na podstawie możliwych zysków z mieszkania, np.: z wynajmu. Wycena bierze pod uwagę dotychczasowe zyski oraz porównuje wpływy z innych, podobnych lokali.

Operaty szacunkowe ważne są przez 12 miesięcy i zawsze tworzy się je w określonym celu. Nie można użyć tego samego dokumentu przy kredycie i spadku. Co więcej, rzeczoznawca, który je sporządza, odpowiada za nie prawnie, więc mogą być uznane za rzetelne źródło wiedzy. Koszt operatu szacunkowego zależy od rodzaju nieruchomości. Przy mieszkaniach jest to zwykle między 600 a 900 zł.

Samodzielna wycena mieszkania dla wytrwałych

Jak sprawdzić ceny transakcyjne? SonarHome i podobne portale tworzą wyceny na podstawie danych z systemów transakcyjnych, rejestrów cen czy wyciągów z operatów. To znacznie ułatwia określenie wartości nieruchomości, bo nie trzeba samemu przekopywać się przez oficjalne dokumenty. Jednak, gdy ktoś chce zasięgnąć wiedzy u źródła i samodzielnie przejrzeć ceny transakcyjne, pozostaje mu wyciągnąć dane z RCiWN, czyli z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości. Jest to rejestr publiczny prowadzony przez starostów. Znajdują się tam między innymi dane z aktów z kancelarii notarialnych i wyciągi z operatów szacunkowych. Są one jawne, ale płatne i dostępne po złożeniu wniosku. Zainteresowany musi podać między innymi informacje na temat obszaru zainteresowania, celu czy sposobu dostarczenia danych.

Szczegółowe instrukcje oraz link do wniosku, dotyczący nieruchomości w Warszawie, znajduje się na tej stronie.

Jaki sposób wyceny nieruchomości jest najlepszy?

Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko zależy od celu. Przy kupnie i sprzedaży nieruchomości często wystarczy wycena online. Do kredytu niezbędny będzie operat szacunkowy, a w przypadku zakupu na poczet wielu inwestycji najlepszym rozwiązaniem okaże się samodzielne wyciąganie danych z RCiWN.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 2.8. Głosy: 5